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小区绿地变楼房，业主如何来维权？

来源：北京张雷律师　浏览：268次　时间：2021-10-07

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典型案例

　　2010年，在广东番禺某小区，一纸建设工程规划调整公示让小区顿时“炸开了锅”，居住了十年的小区，突然大片绿地将变成商业楼，后花园将建成地下停车库，上千名业主联名反对。那么，像该小区类似情况发生时，业主应如何来维权?
　　律师解析
　　该案是房地产开发过程中业主共有权益受到损害的一个典型案例。现实生活中，由于小区道路、绿地变楼房，业主与开发商起纠纷的情况屡见不鲜。针对这种情况，业主应理性对待，依法维权。
　　第一，开发商在建设过程中未办理规划变更手续，擅自改变设计，在原来规划的小区公共用地上增加建筑。房地产项目的施工，是根据规划部门批准的规划和设计方案进行的，开发商与购房者签订商品房买卖合同的时候，小区的配套设施、设备，包括公共道路、绿地等，都是决定商品房价格的因素。
　　按照合同约定，完成配套设施、设备的建设并交付使用，是开发商的义务。有些开发商会在商品房销售了一部分甚至大部分后，未经规划部门同意，擅自改变设计，在小区的规划道路、绿地和其他公共用地上增加建筑物，以获取更大的利益。
　　这种行为，不仅违反了规划法规，也损害了购房户的合法权益，购房户可以向建设规划部门反映，要求查处，并可根据合同向开发商要求违约赔偿。
　　第二，开发商在建设过程中办理了规期变更手续后，在原来规划的小区公共用地上增加建筑。
　　有些开发商在建设过程中，会提高土地的容积率，改变规划和设计，在小区规划的道路、绿地等公共用地上增加建筑物，以获取更大的利益。
　　如果此时开发商尚未销售商品房，当然不会损害任何业主的权益。但是，很多时候，开发商申请这样的规划变更时，往往已经销售了部分商品房，这种情形下，即使向有关部门履行了报批手续，从规划审批的角度看，是合法的，但也不意味着开发商就不需要对购房户承担任何责任。
　　如果小区业主认为行政机关审批不当或违反法定程序的，也可以提起行政诉讼，通过诉讼审查行政机关行政许可的合法性。
　　第三，小区交付使用以后，开发商在小区公共用地上非法建设。在小区建设完毕并交付使用后，有些开发商还在小区的公共用地上建造楼房，这种情形下，不管是否办理了规划变更手续，都是违法的。
　　小区的道路、绿地等公共用地，属于全体业主共有，开发商无权在上面建设，楼房即使建成了也属于违章建筑，应由相关行政主管机关依法查处。业主也可直接向法院起诉，要求开发商停止侵权，恢复原状，赔偿损失。
　　此案中，该小区业主应针对以上情况利用法律理性维权。
　　法条链接
　　《商品房销售管理办法》第二十四条——房地产开发企业应当按照每匕准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。
　　经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。
　　买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房;买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。
　　《物权法》第七十三条——建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

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