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被售楼广告“忽悠了”，应该怎么维护自己的权

来源：北京张雷律师　浏览：231次　时间：2021-10-07

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典型案例

　　(一)在北京城区工作的王先生，看到北京远郊区某一房地产开发商打出的广告上这么写着：“X号线城铁毗邻该小区，往返市区极为便利。”于是，王先生很是动心，就跑到售楼现场去了解情况。
　　在售楼现场，长相漂亮、嘴甜如蜜的售楼小姐更是把这个楼盘说得天花乱坠。王先生就这样被“忽悠”得以每平方米]万元的价格购买了一套房子(之前该处房屋的价格在7000元左右/平方米)。
　　但后来地铁建成后，王先生大呼上当，因为地铁的最后一站离王先生所购买的房子竟然还有近1个小时的公交路程。而实际上，市政规划图显示的X号地铁，也根本没有到达王先生所居住的小区。
　　王先生认为自己受到了欺诈，就将该房产公司诉至法院，要求撤销双方签订的售房合同，返还首付款。法院审理后，支持了王先生的诉讼请求。
　　(二)何女士到北京市某楼盘看房子。销售人员拿着楼盘宣传册热情地告诉她，说这个小区是“花园洋房”式的建筑。何女士非常高兴，于是就定购了一套一层的房屋。
　　但由于何女士的疏忽，没有仔细看购房合同的条款。后来交房后，何女士发现小区里并没有花园，而房子也并非“洋房”，只是一般的板楼而已。何女士非常生气，认为“花园洋房”为虚假宣传，故起诉开发商，要求退房。
　　那么，被售楼广告“忽悠”了，消费者应该怎样维权?
　　律师解析
　　在法律上，售楼广告应该是合同法上的要约邀请，要约邀请的内容如果最终没有在正式的合同里确定下来，那么它是不发生法律效力的。但是在特定的情况下，法律为了防止开发商毫无节制地“忽悠”，也会赋予售楼广告以要约的效力。
　　司法解释对此作了明确规定，就是开发商就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的。这个时候，售楼广告就是要约，而不是要约邀请了。
　　在案(一)中，房地产公司在宣传资料中对小区周围的交通设施做出了明确具体的说明。而且正是由于这种宣传，使得王先生才欣然决定以1万元每平方米的高价买下一套房子。
　　这就符合了“对商品房规划范围内的相关设施所做的说明和允诺具体确定”这一条件，同时也符合“对商品房买卖合同的订立和价格有重大影响”这一条件。在此情况下，房地产公司的售楼广告已经构成要约，对房地产公司具有约束力，即使合同里没有约定，房地产公司也要受其约束。
　　在案(二)中，情况则与案(一)不同了。开发商虽然宣称自己的小区是“花园洋房”，但并没有就房屋和小区里的具体规划情况作出明确说明和允诺。因此，不能视定为要约，而只是要约邀请。对于要约邀请，开发商是不受其效力约束的。
　　法条链接
　　《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条——商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。
　　该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

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