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开发商“一女二嫁”，购房人该怎么办？

来源：北京张雷律师　浏览：343次　时间：2021-10-07

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典型案例

　　2012年王某与北京兴达房地产公司签订《商品房预购合同》，预购房屋一套，该预购合同中包含了双方当事人、所购房屋及数量、价款、履行地点和方式等。
　　合同签订后王某缴纳了定金及房款10万元，兴达房地产公司亦出具了收款专用收据。然而，交款后王某一直未收到所定购的房屋。后来一打听，才得知由于房价上涨，兴达房地产公司于2013年将该房以高价卖与杨某并办理了房产证。
　　现在，这所房子已经被杨某实际居住了。王某非常生气，于是起诉杨某，要求杨某腾退房屋，归还自己的房子。但他的诉讼请求却被法院驳回了。
　　王某于是又将兴达房地产公司告上法庭，要求兴达公司承担违约责任。这一次，法院支持了王某的诉讼请求，判决兴达公司返还王某10万元购房款及利息，并另支付10万元的赔偿金。
　　律师解析
　　本案中，王某的合法权益受到侵害，是毫无争议的事实。但关键是，王某该如何用法律武器去维护自己的权益?
　　我们看到，第一次王某对杨某诉讼，但以败诉而告终。原因在于王某告错了对象，并且他的诉讼请求也没有法律依据。虽然王某与兴达公司很早就签订了订购合同，但王某最终也没有取得对房屋的所有权。
　　而杨某虽然签订订购合同的时间比较晚，但他却办理了房产证。而一旦办理了房产证，就意味着他取得了该房屋的所有权。所以，王某作为一个没有所有权的人，要求杨某这位有所有权的人为其腾退房屋，显然不能得到法律的支持。
　　第二次王某转而要求追究兴达公司的违约责任。兴达公司一房二卖，承担违约责任是毫无疑问的。但是这个违约责任有多大呢?是不是退了本钱和利息就行了呢?不是，由于兴达公司的行为属于恶意的严重违约，因此他就要承担严重的违约责任———双倍返还购房款。
　　法条链接
　　《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条——具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
　　(一)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;
　　(二)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人;
　　《中华人民共和国担保法》第八十九条——当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。

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