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“不可抗力”都包括哪些情形？

来源：北京张雷律师　浏览：264次　时间：2021-09-26

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典型案例

　　2010年4月15日韦某和寇某签订了一份商品房转让定金协议书，约定卖方寇某将某小区的一套商品房以92万元的价格卖给买方韦某，定金10万元，其余房款要在2010年4月30日前一次性付清。
　　协议还约定，买方若不履行合同，则定金不退;而卖方不履行合同，则要加倍退还给买方定金。签订协议当天韦某支付了定金10万元。2010年4月17日，国家房产新政出台。
　　韦某以自己非本地居民，无法办理按揭为由，称买房钱不够了，要求卖方寇某退还10万元定金。买方认为，自己遇上房产新政属于法律上的“不可抗力”，不履行合同可以免责，卖方应该退还定金。而卖方却认为，买方的诉求毫无依据，拒绝退还定金。那么，“新政”是否属于“不可抗力”的情形呢?
　　律师解析
　　不可抗力，是指“不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”。不可抗力是一项免责条款，是指买卖合同签订后，是由于合同当事人的过失或疏忽，而是由于发生了合同当事人无法预见、无法预防、无法避免和无法控制的事件，以致不能履行或不能如期履行合同，发生意外事件的一方可以免除履行合同的责任或者推迟履行合同。
　　不可抗力主要包括以下几种情形：
　　(1)自然灾害，如台风、洪水、冰雹;
　　(2)政府行为，如征收、征用;
　　(3)社会异常事件，如罢工、骚乱。
　　房地产市场是一种存在一定风险的市场，政府对房地产市场进行调控，是为了平抑市场波动的正常举措，并且在现代经济社会，政府调控行为非常频繁。所以，不能把政府对市场进行调控的这种“新政”作为不可抗力。
　　法条链接
　　第一百一十七条——因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。
　　本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。
　　第一百一十八条——当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限內提供证明。

“不可抗力”都包括哪些情形？

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