南京房产律师释疑：如何进行房地产转让

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房产律师释疑：如何进行房地产转让 房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或其他方式将其房地产转移给其他人的行为.所谓其他方式,主要包括下列行为: 

(一)以房地产作价入股、与他人成立企业法人、房地产权属发生变更的; 


(二)一方提供土地使用权,另一方或者多方提供资金,合资、合作开发经营房地产,而使房地产权属发生变更的; 


(三)因企业被收购、兼并或合并,房地产权属随之转移的; 


(四)以房地产抵债的; 


(五)法律、法规规定的其他情形. 


房地产转让时,房屋所有权和该房屋占有范围内的土地使用权同时转让. 


什么样的房产不可以转让呢? 


下列房地产是不可以转让的: 


(一)司法机关和行政机关依法裁定,决定查封或者以其他形式限制房产权利的; 


(二)依法收回土地使用权的; 


(三)公用房地产,未经其他公用人书面同意的; 


(四)权属有争议的; 


(五)未依法登记领取权属证书的; 


(六)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形. 


办理转让时应遵循哪些程序呢? 


房地产转让,应当按照下列程序办理: 


1.房地产转让当事人签订书面转让合同; 


2.房地产转让当事人在房地产转让合同签订后30日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请,并申报成交价格; 


3.房地产法律部门对提供的有关文件进行审查,并在15日内作出是否受理申请的书面答复; 


4.房地产管理部门核实申报的成交价格,并根据需要对转让的房地产进行现场查勘和评估; 


5.房地产转让当事人按照规定缴纳有关税费; 


6.房地产管理部门核发过户单. 


怎样书写房产转让合同呢? 


房地产转让合同应当载明下列主要内容; 


1.双方当事人的姓名或者名称、住所; 


2.房地产权属证书名称和编号; 


3.房地产坐落位置、面积、四至界限; 


4.土地宗地号、土地使用权取得的方式及年限; 


5.房地产的用途或使用性质; 


6.成交价格及支付方式; 


7.房地产支付使用的时间; 


8.违约责任; 


9.双方约定的其他事项. 


以出让方式取得土地使用权的,房地产转让时,土地使用出让合同载明的权利、意外随之转移. 


以出让方式取得使用权的,转让房地产时,应当符合下列条件: 


1.按照出让合同约定已支付全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书; 


2.按照出让合同约定进行投资开发,属于房屋建设工程的,应完成开发总额的25%以上. 


属于成片开发土地的,依照规划对土地进行开发建设,完成供排水、供电、供热、道路交通、通信等市政基础设施、公用设施的建设,达到场地平整,形成工业用地或者其他用地建设条件.转让房地产时房屋已经建成的,还应当持有房屋使用权证书. 


以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产时,按照务院的规定,报有批准权的人民政府审批.有批准权的人民政府准予转让的,由受理方办理土地使用权出让手续,并依照国家有关规定缴纳土地使用出让金. 


以划拨方式取得土地使用权,转让房地产时,属于下列情形之一的,经有批准权的人民政府批准,可以不办理土地使用权出让手续,但应当将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理.土地收益的缴纳和处理的办法按照国务院规定办理. 


1.经城市规划行政主管部门批准,诸如的土地用于建设《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十三条规定的项目的; 


2.私有住宅转让后仍用于居住的; 


3.按照国务院住宅制度改革有关规定出售公有住宅的; 


4.同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的;