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物管晒账须业委会或业主积极推动

来源：北京张雷律师　浏览：247次　时间：2021-09-22

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晒晒物管账

　　为什么有的小区物管依法公布收支账目，有的小区直到物管撤场才发现一笔烂账纠缠不清？深圳市物管协会负责人表示，小区晒账有法律明文规定，但由于小区众多，主管部门监管难以真正开展，业委会是监督物管晒账的主力军。南都记者走访发现，业委会是否监督物管处晒账，对小区账目公布和清晰起着重要作用，不少正在筹建的业委会计划成立后第一件事就是查账，也有业委会抱怨自身不专业，耽误了算账，导致物管处不晒账。
　　■典型案例
　　[福田·南天一花园]
　　旧物管：账目不晒一直亏损
　　新物管：收费下降却有节余
　　南天一花园小区1990年入伙，有3栋18层的高层建筑和部分多层建筑，共计1140户。2002年，小区业委会成立后干的第一件事，就是召开业主大会，炒掉原物管公司。当年6月，新物管成功进驻。作为深圳市第一家炒掉“管家”和第一个公开招聘新物管的小区，南天一花园的业主切实体会到严格监督物管收支账目带来的实惠。
　　架空层出租物管仍亏损
　　在南天一花园炒掉旧物管之前，物管行业有个不成文的规矩，开发商建好小区后，会留下自家物管公司担任管家，管理处也被业主们称为“管你处”。南天一花园优越的地理位置成为管理处牟利的工具，架空层被隔成商铺出租，但一分钱都没业主的份。更让业主不满的是，架空层出租后，外来人员可随意进出小区，各楼层的电梯间还住着打工者和发廊妹，业主经常为了避开发廊小姐的拉客，要快步“逃”回家。
　　虽然有商铺出租的收益，但南天一花园小区业委会主任范国振介绍，旧管家管理时小区开支很大，“我们都在做赔本生意”。入伙十几年来，小区业主从没见过原物管公司公示过物管费收支的任何账目。直到当年新旧物管交接，业主们才发现，很少公布账目的物管公司居然一直“亏损”！他们认为这笔账怎么算都不对。小区3栋高层住宅管理费每月每平方米3元，多层住宅每月每平方米1元，一年收入是303万元，加上每辆车每月250元的停车费，以及对比同地段的商铺租金，相关收入超过600万元，物管账目为何仍显示亏损。
　　新物管进驻次年即有结余
　　换了新物管后，效果马上显现出来了。当年的物管费由原来的每平方米3元下降到2.58元；管理处人手精简，服务水平同时大大上升。此后，小区业主掌握了话事权，用投票决定管家去留，这家公司得到了小区大多数业主的认可，至今留任。
　　2003年，小区的物管收支账目显示，新管家接手后，管理费为高层住宅每平方米每月2.58元，多层住宅每平方米每月0.88元，停车费下降到了每辆车每月110元。小区2003年管理费收入为264万元，加上停车费收入48.4万元，电梯间出租收入16.6万元。支出包括外包服务和人员工资支出。小区的日常维护，如清洁、日常维护、消杀、排污等服务全部外包，加上52名物管人员的薪酬、办公差旅、文体活动、固定资产摊销等年总支出为274.62万元，物管公司按照百分比收取佣金后，小区还节余了20余万元。
　　八年不涨价服务仍不差
　　今年7月，物管公司按照合同约定，今年第二次公布小区收支情况。尽管物价持续上涨，但从2003年至今，小区物管费和停车费用都没有进行调整。上半年，物管收入330余万元，主要由管理费、停车费和延伸服务三部分组成。在账目清单上，广告收入、场地使用费等也明列其中。管理处主任黄广辉说，两方权责主要依靠合同约定，而主动跟业主们保持良好的沟通，是双赢的前提。支出部分主要涉及人员工资、外包清洁服务、公共设施维修、水电费、社区活动，办公用品等，上半年小区还结余13万元。

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