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二手房交易有几种方式？2021二手房交易怎么避税

来源：本站原创　浏览：281次　时间：2021-08-25

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交易有几种方式?
　　目前，我国的二手房交易主要是通过以下四种方式进行的：
　　(1)自己找卖家或买家这种交易方式最省钱，但风险也最大。一般来说，进行二手房交易要分为四步。
　　首先，了解和寻找房源或客源。了解和寻找房源有以下两种途径：一种是通过亲朋介绍;另一种是通过报纸、网络信息或刊登求购信息进行了解和寻找。一第一种方法的信息面较窄，成功的概率较低;第二种方法的选择面很宽，但很多广告内容非常混杂。因此，作为买卖双方都必须认真识别相关信息的真实性，以避免盲目或受到无谓打扰。其次，实地看房。作为买方，选择好目标房源后，一定要亲自到现场查看，最好要与产权所有人亲自面谈，落实好房屋的产权性质以及是否已具备上市交易条件。对已装修的房屋，要查看水、电、天然气、暖气等设施是否能够正常使用，房屋有无明显质量问题等;作为卖方，也最好了解一下买方的实际付款能力和资信情况等。
　　再次，协商和签约。这一部分很关键，一般来说，在合同中应根据双方协商的内容，详细、清楚地写明买卖双方及有关第三方的权利和义务，明确付款方式，办理产权过户的时间，房屋交付的时间、方法以及安全交易条款，合同中还应明确规定对于违约行为所应承担的责任和发生纠纷后的法律解决途径。
　　最后，产权交易。签订房屋买卖合同后，交易双方即可携带相关手续到房屋所属区、县房地产交易部门办理产权交易手续。一般来说，交易部门先要经过相应的审查程序，确定是否具备转让条件;然后，买方按照合同规定的付款方式付清购房款，房地产交易部门正式受理转让申请;最后，买卖双方缴纳相关税费后，买方可以申领到房屋所有权证。
　　另外，具有土地使用权证的还要到土地管理部门办理土地使用权变更手续。当然，购房者如需，还应在办理产权过户手续前办理银行的申请贷款手续。(2)通过房地产中介公司交易我国二手房通过房地产中介公司的交易方式经过了三次转折性的改变。二手房交易市场的起步阶段，属于一般的居间代理。此阶段，由于各个中介公司的规模有限，客户、房源量都较少，因此属于普通的居间服务形式，即买卖双方各自登记，由中介公司进行配对，并单独面向其中一方(买方或卖方)进行交易。但这种服务的缺点是，接受这种服务方式的卖方在等待成交的时间里得不到任何的时间补偿，且业主为了快速出售，盲目地在多家中介公司登记，这无形中加大了遭遇不法中介概率的风险，同时又要忍受不同中介公司多个经纪人的频繁打扰，这让想出售房屋的业主头痛不已。
　　二手房交易的第二阶段，便是独家代理的崭露头角。随着中介公司数量的增多和实力的壮大，一些成立时间长并初显规模的中介公司脱颖而出，得到了许多卖家的更多青睐。亦即，卖方只需在一家最认可、品牌知名度较高的中介公司登记并签署“独家代理协议”即可，无需多家公司登记。因为这种中介公司已经拥有了一定规模的门店数量，并基本覆盖当地二手房交易热点地段，因此，选择这样的中介公司不仅避免了第一阶段中业主时常被打扰的困惑，且品牌意识的逐渐深人人心也同时规避了由于接触多家公司而带来的不确定性风险。因此，市场人士认为销售方式从“一般的居间”到“独家代理”的阶段是二手房交易方式的第一次转折性的改变。二手房交易的第三阶段，即是限时出售。顾名思义，“限时出售”即中介公司与业主商定委托时限(一般为一个月)，若超时未售出，中介公司承诺赔付业主一定金额。这样的补偿对业主的利益是极大的保障，同时，对中介公司的经营行为也是一种约束，杜绝了其拖欠卖方房款，占用买方资金挪作他用的违规操作，从交易方式的层面牵制了中介公司的行为。而且，“限时出售”不仅可以给业主带来满意的收益补偿，同时也制约了中介公司的操作行为，达到了一箭双雕之效果。’可以说，这种服务方式不仅秉承了透明交易的正规操作，同时也保证了消费者收益的最。有关市场专业人士认为，二手房交易方式在经历了两次转折和不断完善的过程中，在透明交易的大环境下，“限时出售”这一二手房交易方式是符合现实需要也是公平、公正、公开的交易市场的需要。这里需要说明的是，通过中介公司进行二手房交易既有优点也有缺点。
　　优点是：①在交易的全过程中，有正规中介公司专业经纪人的参与和协助，交易双方在安全性方面的保障程度较大，尤其在进行标的较大的交易时，委托一家信誉好的中介公司代理交易，会感到放心、安全;②交易双方规避纠纷的难度较小，而专业经纪人对房地产、相关法规等知识比较熟悉，在他们的参与指导下，交易双方能比较有效地规避纠纷;③中介公司的信息数量大、范围广，可供选择的余地比较大;④在定金、押金等具体细节上出现矛盾或纠纷，中介公司的工作人员是以中间人的身份站在中立的立场出面协调，许多矛盾容易化解、很多纠纷能够得到恰当解决;⑤在房客租住期间，双方就某些具体问题产生了分歧或矛盾，中介公司的工作人员还能协助调解。不足之处是：①交易双方通过中介交流信息，增加了中间环节，信息交流的速度放慢;②成交后，交易双方需要按规定向中介公司交纳中介费用，会增加费用开支。(3)通过拍卖行交易目前，来自拍卖会的房源大约有以下几个渠道：一是有来自法院、行政执法机关罚没的房产;二是来自银行抵押期满、抵押人无力偿还债务的房产;三是私人委托拍卖的旧房等。这些二手房(大多数是房改房)由于地段不太好或比较陈旧，业主急于出手，于是便拿出来拍卖，以便实现换楼计划。一般来说，通过拍卖行交易房产，虽然价格比普通二手房交易价低，但却比较方便，出手快，手续透明度高。其实，拍卖行也就是另一种中介方式，它与其他中介的区别主要在于交易的处理方式不同：拍卖场上集中了所有感兴趣的买家，进行一次性竞拍;而一手中介则多以单对单的方式进行交易。一套房屋的拍卖成交过户大约需20天时间，而二手中介的时间则没有规律可循。更重要的是，拍卖会上的标的，其产权一定是明确的，不会存有任何手续上的问题，这点令不少买家觉得买得放心。
2021二手房交易怎么避税?
　　一、二手房交易避税歪招一：夫妻假离婚
　　法律规定：二手房交易相关政策规定，对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。一般来说，家庭是指配偶关系，也就是说夫妻俩的第二套住房在转让时就要缴纳个人所得税。
　　正确避税手段：有中介公司工作人员表示，通过假离婚，卖房者可规避个人所得税。离婚后，夫妻俩房产按照一定方式分割，分得住房的一方将物业卖出，作为单身后的唯一一套住房，根据政策规定，可以符合家庭唯一一套住房的界定，免征个人所得税。
　　二手房交易避税风险：因为是假离婚，双方在办理对财产的分割不会作过多考虑。因此，离婚后一但出现一方为了私利而拒绝复婚的话，另一方是很难维护自己的合法权益的，因此通过这种方式来避税风险不小。
　　二、二手房交易避税歪招二：先公证后过户
　　法律规定：国家税务总局相关通知中规定，对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房的所得，免征个人所得税。此外，购买商品房满5年出售的，免征营业税。
　　正确避税手段：通过合同或公证的形式进行买卖，但先不到房地产交易中心办理交易登记，待房产所有权满5年后，再办理过户手续，仅花少量的公证费，就可避免缴纳部分营业税。
　　二手房交易避税风险：由于房屋的权属问题仅仅是公证，卖家可以凭产权证悄悄进行抵押。如果卖方挂失房本，最多半年，又可以出新房本了，对买方没有保证。公证时不能公证到买方本人名下，以后不能出买方本人名的新房本。买卖双方一旦发生纠纷，房产证是房屋所有权的第一证据，而购房合同属于次要证据。此间房产证仍属卖方，买主可能吃大亏。
　　《》第二百零九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。
　　依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
　　有收益就有风险，收益越大风险也就越大。因此，二手房交易避税过程中不可避免地存在各种风险，对于不同的二手房交易避税手段，当事人必须了解到二手房交易避税中的风险大小。
2021二手放税费由谁承担?

　　按国家相关部门规定，个人所得税、营业税及土地增值税、教育附加费均是卖方支付的，前二者是房屋卖出所产生，而卖方就是所得者，所以，这以上税费由卖方支付才是合理的。但这几个税费所占比例较大，就成了卖方定价的一个重要标准。因此，很多卖家相应降低房价，搞一刀切，净收房价，所有税费由买方负责了。不过生意场上，当各自认为物有所值时，买卖就成功了。
　　二手房交易税费由谁交的问题，实际上国家有明文规定，全由买家交原则上说是不合理的。但实际上税费与房价是相互关联的，如果卖家交税费，那么房价可能就高一些，买家交税费，房价就相对低一些。合同中约定由谁交税费是符合民法上自治原则的，从这个角度讲税费由买家交也是合理的。

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