实地探访北京租房市场：淡季成交量下降 中介“盼”租客登门

11月末，中国证券报记者对北京地区租房市场走访调研发现，目前处于淡季，北京地区租房市场成交整体处于低位，11月份成交量相比10月份明显减少，但租金价格未见明显下调，业主对于“降租”的态度普遍是“宁愿等一等”。
房源较充足
“现在是淡季，租客少、业主多。对于中介来说，目前这个时点更愿意看到租客登门。而旺季的时候，房子少，自然业主登门更受欢迎。”一位在立水桥附近从事租房业务多年的中介销售人员李梅（化名）对中国证券报记者表示，“如果有客户咨询市场情况，我们会首先问明身份，如果是租客，就很兴奋，因为淡季租客太少了。”
李梅介绍，目前整租需求走低，但整租房源不多，不少整租房源被打散，分房间出租。同时，整租房源业主大多不愿意降价，带看成交率低，一些中介不愿意代理这些房源。
“合租单间出租率相对较高，一些到期续租或换租的需求仍在。为了减少空租时间，合租单间的议价空间更大一些。”李梅对中国证券报记者表示，“目前合租单间报价在1000元/间至3000元/间，比旺季平均每间要便宜200元左右。整租房源降价空间有限，2居室报价在5500元/套至6000元/套，价格没有明显松动。”
“业主有自己的心理预期，如果租客砍价太多，我们不能帮业主擅自出租出去，只能空着房子。”一位在南五环从事租房业务五年的中介人士王清（化名）对中国证券报记者表示，“虽然是淡季，但很多业主不愿意降价。整租房源一般都是长租，如果没有遇到合适的租户，这些业主宁愿等一等。”
市场处于淡季
市场处于淡季，叠加部分区域疫情波动等因素，11月北京房屋租赁市场呈降温态势。
贝壳研究院数据显示，11月北京房屋租赁成交量环比减少超过10%。平均月租金水平为84.9元/平方米，环比微跌0.8%，同比上涨3.3%，租金水平自8月开始连续四个月下跌。
从成交量看，11月北京有10个城区成交量均环比减少。其中，海淀、东城、通州、昌平及顺义区环比减少均超过10%。11月丰台、通州和大兴区租金水平环比持平或微涨，其余7个城区租金水平均环比下跌，但跌幅不超过4%。
贝壳研究院指出，房屋出租难度提升，预计12月房屋租赁市场保持降温态势，租金水平或继续下跌。现阶段租赁市场处于传统淡季，高校毕业生租赁需求在6-8月集中释放，9月开始进入传统租赁市场淡季，预计12月租赁市场活跃度或继续下降。
提升运营效率
根据《北京市住房租赁条例（草案）》，住房租金显著上涨或有可能显著上涨时，北京市政府可以采取涨价申报、限定租金或租金涨幅等价格干预措施，稳定租金水平。一旦采取价格干预措施，出租人应当执行；拒不执行的，由市场监督管理部门依法处理。
北京大学法学院房地产法研究中心主任楼建波表示，从统计数据来看，北京近年来租金波动幅度较小，市场保持平稳。上述条例是主要针对“租金快速上涨”的应对措施，防止在资本的助推下放大市场波动。
此前发布的《住房和城乡建设部关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》明确，城市住房租金年度涨幅不超过5%。
北京市发改委、北京市住建委日前发布的《关于报送2022年房地产投资计划的通知》要求，扩大居住用地与住房供应，优化住房供应结构，加快推进公共租赁住房、集体土地租赁住房、共有产权住房建设，努力实现人民群众住有所居。适度安排“高品质”住宅开发项目以及市、区政府确定的重点开发项目。
部分房企加大住房租赁领域融资。
以保利发展为例，公司11月30日晚间公告，为提升自持物业的运营效率，探索创新型资产运作，公司拟发行租赁住房资产支持证券化产品。资产支持证券化产品拟发行规模不超过100亿元，初步选定广州天悦养老公寓、长沙麓谷林语、长沙保利国际广场、重庆林语溪、沈阳溪湖林语、天津大都会、汕尾金町湾、成都198拉斐等项目作为首次资产标的，首期发行规模约10亿元（具体根据发行情况确定）。