租房成本高、可选房源少，“在大城市租套合适的房子太难了”

来源：法治日报
原标题：租房成本高、可选房源少，“在大城市租套合适的房子太难了”
　　● 在大城市租房面临租房成本高、可选房源少、租赁关系不太稳定等问题，租房压力大


　　● 问题背后，体现了我国在租赁住房方面的供需矛盾，不论是市场化的租赁租房，还是保障性的租赁住房，总体上难以满足社会发展需求。租赁市场目前存在结构性的问题，从权利义务关系上看，租户在信息知情、交易地位、交易形式方面，均处于比较弱势的地位，需要国家进一步从法律上保障租房者的权益


　　● 在住房租赁市场上，只有当供需关系达到基本平衡时，才能够制定完善公正规范的制度，以专门立法为住房租赁市场提供完善的制度保障


　　“在大城市租套合适的房子太难了！”10月17日下午，在北京市朝阳区花家地小区一栋单元楼前，29岁的刘远（化名）站在大大小小的包裹间，一边清点行李，一边对《法治日报》记者说。


　　硕士毕业工作两年多来，刘远已经搬过4次家了。“房租太贵了。”他感叹道。


　　当下，像刘远这样的租房刚需人群不在少数。第七次全国人口普查数据显示，2020年我国流动人口为3.76亿人，其中相当一部分人需要租房居住。多位受访者表示，在大城市租房面临租房成本高、可选房源少、租赁关系不太稳定等问题，租房压力大。


　　接受记者采访的专家认为，这些问题的背后，反映出租房市场供不应求的本质。要想解决这一问题，需专门立法为住房租赁市场提供完善的制度保障，更重要的是必须增加租赁住房的供给。


　　租金占收入一半以上


　　频繁搬家生活不稳定


　　刘远毕业后进入一家公司工作，通过某知名中介平台租了一间隔断房，虽然房子交通便利、离单位也近，但房租太贵了。为了省钱，他后来找了一家小中介租了一间相对便宜的房间。


　　然而，这次租房经历令他心力交瘁：入住后他发现，房子的卫生条件差、噪音大，交了管理费和卫生费却没人提供服务，与中介交涉时对方态度蛮横。最终，刘远通过拨打北京政务服务便民热线才讨回剩余的租金。


　　多次租房，最让刘远难以接受的还是租金——一套“老破小”，两间卧室一个没窗户的小客厅，租其中一间小卧室竟然要3000元至3500元不等，这占了他月收入的一半以上，“住得离公司近一些，租金高得离谱；租金低的通常在郊区，通勤又是个难题”。


　　他还发现，无论通过哪个中介租房，租期最长都是一年。“合同期满后，按理说第二年续租应该免去中介费，但实际上，不仅还要交一笔中介费，房租往往还有一定幅度的上涨。我只能在合同期满前去找价格有优惠的房子。”


　　对刘远而言，每次换房都是一次挑战。“想在有限的预算里找一个相对满意的房子并不容易，看房、讲价、避坑等诸多环节都容不得丝毫马虎。”有一次，他一天看了4个小区的7套房，感到筋疲力尽。


　　采访中，刘远预约的互联网搬家平台的货车赶到单元楼前。刘远和司机一起把他在北京的全部家当搬上车，启程前往新的租住处。


　　这次，他和同事一起合租了一套两居室，每月6200元，按照合同要求的“押一付三”付款方式及其他杂七杂八的费用，两人各自付给中介1.5万元。这笔钱对于几乎没有存款的刘远及其同事来说，“压力山大，我们都借了钱”。


　　刘远的租房经历，33岁的林晓（化名）感同身受。10年前，她从河南老家到北京找工作，开启了租房史。由于收入不高，她当时在国贸附近租了一间三居室的次卧，租金每月1500元。


　　“在老家的居住环境还不错，突然和这么多陌生人合住，共用一个卫生间，很不适应。”林晓很快便搬了出来，单独租了一套两居室，每月房租升至4000元。不久，她意识到这样租房“既昂贵又浪费”，只好在网络论坛上发布招租帖子，很快找到一位女生合租。


　　平静的生活总是难以长久。2016年，房东临时通知她要收回房子，无奈之下，林晓和室友通过某中介平台匆忙租了一套两居室。但合同刚签下不久，这套房子的主人就把房子卖掉了，限她们两周内搬离。


　　“毕竟是人家的房子，我们也不好太较真。还好房东当时对我们进行了一些补偿。”回顾10年租房经历，林晓向记者坦言，“租房住，频繁搬家感觉很不安稳”。


　　申请保障性租赁住房


　　位置偏通勤远不舒心


　　租金便宜又不用频繁搬家的房子，住起来也有诸多不便。这是“90后”海归硕士、某短视频平台博主郭帮帮的深切感触。


　　10月16日下午，记者在中国国际展览中心附近一家咖啡店里，见到了披着长发、身穿米色大衣的她。“一是不舒心，二是通勤远，三是服务跟不上。”郭帮帮说，在靠近北京市西五环的一处公租房住了半年后，她和丈夫毅然搬离了那里。


　　29岁的郭帮帮硕士毕业于英国伯明翰城市大学，在学校时认识了现在的丈夫，毕业后一起来北京打拼。刚开始，夫妻俩在北京租房住，每月房租大约7000元。


　　2020年初，她丈夫的单位通知可以申请作为保障性租赁住房的人才公租房，都没有北京户口的夫妻俩尝试着报名申请，没想到竟然申请到一间零居室（全开放式房间）公租房。


　　“我们申请时，看别人申请的两居三居竞争激烈，就反向选择了小户型，这样申请下来的机会更大。”郭帮帮说，当年9月，他们搬进了公租房，每月租金2000多元，租金一下子降低了不少，感觉挺好。


　　但郭帮帮很快就发现了房子的“不好”：房间的面积太小，放一张大床进去，空间已所剩无几，一做饭满屋子味道，上个厕所一转身就会碰着头。郭帮帮的丈夫时常开云上会议，为了不打搅丈夫工作，她要么出去走走要么在厕所待着。


　　“那段时间，我俩都感觉生活品质直线下降，过得非常不舒心，甚至有些压抑。”她说，此外，通勤太远也是一大困扰，她在CBD上班，每次乘坐公共交通都需要一个半小时，特别是从八宝山地铁站出来顶风往回走，大冬天北风呼呼吹，路上人又少，旁边是公墓，“又累又害怕”。


　　周边的配套生活设施也不足。菜市场、超市离得较远，购物特别不方便；有一次，她晚上下班回去发现指纹锁打不开门，电话联系管理员找不到人，一下子也找不到开锁师傅，只好蹲在门口等了大半天。


　　她有时候会想：“为什么要为了这间小房子这么辛苦？”


　　2020年底，她丈夫从原单位辞职，人才公租房是公司申请的，离职就意味着放弃人才公租房。今年1月，夫妻俩从公租房搬了出来，在北京市三元桥附近租了一套房，租房的烦恼还在继续。


　　租赁市场短板待补齐


　　住房供需矛盾须解决


　　像郭帮帮、刘远这样需要租房住、因租房而烦恼的人不在少数。随着我国城镇化进程的加速和流动人口规模的扩大，青年人的住房困难问题日益凸显。去年9月发布的《2020中国青年租住生活蓝皮书》称，城市租住生活已成为超两亿人的选择。


　　首都经济贸易大学教授、北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池长期关注住房问题。她告诉记者，住房租赁市场是整个房地产市场的重要构成部分，住房制度改革以来，我国各个城市的住房短缺问题已基本解决，没有住房的主要是新市民和青年人，短期来看主要通过租赁住房解决住房问题，因此未来房地产市场的重点是发展和规范租赁市场。


　　“解决这些人的住房问题，应该租售并举，尽可能解决新市民的住房困难。”北京市物权法学研究会副会长兼秘书长毕文强说。


　　对于租房群体遇到的问题，如租房成本高、可选房源少、租赁关系不太稳定、纠纷解决渠道不畅通等，如何解决，专家们也给出了自己的看法。


　　毕文强认为，目前住房租赁市场存在一定的混乱现象，体现了住房租赁市场的一些短板，比如市场秩序规范缺失，一些房产经纪机构发布虚假房源信息、不退押金租金，恶意驱逐承租人，影响社会和谐稳定。


　　“监管制度和机制在一定程度上处于缺失状态，各部门信息不够畅通，各自为政，未建立相关联合监管机制，多头执法、盲目执法并存。”毕文强指出。


　　在赵秀池看来，当前住房租赁市场之所以存在一些短板，主要是因为住房制度改革以来，各地各部门一直把产权住房销售作为重点，租赁市场顾及较少。


　　北京大学法学院房地产法研究中心主任楼建波分析说，问题背后，体现了我国在租赁住房方面的供需矛盾，不论是市场化的租赁租房，还是保障性的租赁住房，总体上难以满足社会发展需求。


　　“租赁市场目前存在结构性的问题，从权利义务关系上看，租户在信息知情、交易地位、交易形式方面，均处于比较弱势的地位，需要国家进一步从法律上保障租房者的权益。”毕文强说。


　　加大供给让供需平衡


　　专门立法促制度完善


　　林晓一直“向往住进属于自己的房子里”，租房期间她排号申请购买共有产权房并在今年获得购房资格，虽然距离市区有点远，但毕竟可以正式告别租房生活。


　　“一两年以后，等我住上了属于自己的房子，才会在这座城市里真正有归属感。”林晓坦言。


　　郭帮帮也走在买房路上，她和丈夫正在努力攒钱，计划近两年在北京四环内购买一套二手房，免去通勤之苦。


　　未来一段时间里，刘远还要靠租房生活，他的希望是：“这次搬家能让我住久一点，少在租房上操心，谢天谢地。”


　　刘远的期盼代表了众多租房者的心声。


　　那么，怎样才能让租房者有一个稳定的预期，能够在城市里住得起、住得好？


　　在赵秀池看来，各地特别是大城市，地方政府应该因城施策，针对不同收入人群提供不同的租赁住房，为低收入者提供保障房是政府的责任，中高收入者可以租赁商品房。


　　“出台住房租赁条例保障租赁双方稳定的租赁关系，是发展租赁市场的长久之策。租赁市场更多的是市场行为，让市场发挥更大的作用，政府负责低端保障即可。”赵秀池说，个人租赁仍然是租赁市场的主力，个人租赁同样能让承租者“住得起、住得好”，而减少出租住房的交易成本和承租人的负担，对增加供应、稳定租赁市场意义重大。


　　毕文强给出的建议是提高有效供给。“供给新市民、青年人长期居住的住房，是交通位置便利、价位处在中低端、小套型的租赁住房；是租赁关系稳定、纠纷易解决的租赁住房；是能够满足基本居住需求的保障性租赁住房。”


　　楼建波同样建议增加租赁住房的供给，不但要由政府加大保障性、政策性租房资源的供应，还要设计相关制度鼓励房屋产权人将闲置资源投入住房租赁市场，使市场上的供需关系基本平衡。


　　在楼建波看来，这种制度一定是能够公平公正保护出租人和承租人利益的。比如，鼓励建立中长期租赁关系的制度，就应该允许出租人每年合理上调租金，稳定租赁关系。


　　“在住房租赁市场上，只有当供需关系达到基本平衡时，才能够制定完善公正规范的制度，以专门立法为住房租赁市场提供完善的制度保障。”楼建波说。