什么是“善意取得”？在法律上是如何定义的？

打官司找张雷律师 张雷律师 普法天天讲 北京张雷律师 

典型案例

　　赵某与李某原系夫妻，2013年双方协议离婚。协议中，双方约定将登记于李某名下的房屋一栋归赵某所有。但在协议签订后，双方忘记了办理房屋过户登记手续。也就是说，此时房屋仍然登记在李某名下。
　　2014年1月，李某瞒着赵某，把房屋卖给了吴某，双方签订了买卖房屋合同，并办理了房屋所有权的变更登记手续。赵某得知后，以李某、吴某二人为被告向法院起诉，要求二被告返还该房屋。但赵某的诉讼请求最终并未获得法院的支持，为什么?
　　律师解析
　　本案焦点，出卖人并非是物的所有权人，也并非是所有权人授权其出卖该物的人。这种情况下的出卖人，我们称之为无权处分人。
　　无权处分，是指无权处分的人处分他人财产，并与他人订立转让财产合同的行为。无权处分的构成有以下三个条件：行为人实施了处分行为;行为人以自己名义实施处分行为;行为人无处分权。
　　在无权处分中，有一个第三人的问题。这个第三人，就是指与无权处分人订立合同，从无权处分人处取得财物的人。这里的问题是，如果处分人(出卖人)是无权处分人，那么第三人从他这里购买财物的行为是否有效呢?
　　第三人能否取得所购买财物的所有权呢?在这里，就涉及第三人的利益和真正的物的所有权人的利益平衡问题，也涉及社会交易的安全问题。对此，法律上将第三人分为“善意第三人”和“非善意第三人”。
　　对于善意者，法律予以保护，而对于非善意者，法律不予以保护。“善意第三人”是指在某些有瑕疵的法律关系中，该瑕疵法律关系双方之外的任一不知法律关系有瑕疵而做出有损瑕疵法律关系双方某一方的人，该第三人所做出的损害行为并非出于故意。法律对善意第三人予以保护，是有一定的条件的：
　　一是该第三人在购买财物时确为善意，即不知道也不应当知道该财物并不属于出卖人，而是另有其人。即第三人主观上没有恶意或者过失。
　　二是善意第三人在取得该财物时支付了相应的价款。即该第三人取得该财物不是无偿的或者超低价的。三是无权出卖人已经将物权实际转移给该第三人，即已经交付或者进行了变更登记。在符合上述条件的情况下，法律即保护第三人对物的权利。
　　本案中，赵某要求第三人吴某返还自己财产的诉讼请求均未被支持，其原因就在于法院要保护第三人的利益，要维护社会的交易安全。当然，赵某虽然不能要求返还原物，但可以要求无权出卖人李某向自己承担赔偿责任。
　　应当注意的是，即使是善意的取得的第三人，如果不是通过正规的市场购买，那么也是不会受到法律保护的，如：购买路边兜售的来历不明的手机或自行车。
　　法条链接
　　《物权法》第一百零六条——无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回;除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
　　(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;
　　(二)以合理的价格转让;
　　(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
　　受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。
　　当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。