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宅基地可以继承、转让吗？

来源：北京张雷律师　浏览：248次　时间：2021-09-26

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典型案例

　　农民王某和其父各自有宅基地并建有房屋。后来王某父亲去世，遗留下三间房，王某想将房屋拆掉盖新房。但是在准备动工时，却被村委会制止了。王某很疑惑，他继承了父亲的房子，为什么不能拆掉盖新房?那卖掉这三间房可以吗?
　　律师解析
　　依据我国法律的规定：农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。如果超过规定的标准，一般应归还村集体。也就是说，不存在一户拥有两个宅基地的可能，任何方式、途径都不合法。
　　宅基地是属于集体所有土地，所以宅基的土地不能继承，但是宅基地上的房屋是可以继承的。因此，王某可以继承其父宅基地上自建房屋，但对宅基地没有继承权。如果村集体试图收回宅基地从而导致住宅权利无法实现，则王某与村集体可以在公平合理的原则下用财物结算。
　　农村宅基地使用权可以转让，但必须具备以下条件并签订农村房屋买卖合同：
　　(1)必须在同一集体经济组织内部成员之间;
　　(2)经本村村委会同意;
　　(3)转让人户口已迁出本村或“一户多宅或多房”，如系一户一宅，须明确表示不再申请宅基地，且有证据表明其已有住房保障;
　　(4)受让人无宅基地;
　　(5)宅基地使用权不能单独转让，须与住房一并转让。符合上述条件，则可认定农村房屋买卖合同有效。因此，王某也可以将继承其父的房屋流转给本村没有宅基地的村民，价格双方自行协商。
　　法条链接
　　《物权法》第一百五十五条——已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。
　　《土地管理法》第八条——城市市区的土地属于国家所有。
　　农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有;宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。
　　《土地管理法》第六十二条——农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。
　　农村村民建住宅，应当符合乡(镇)土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村內空闲地。
　　农村村民住宅用地，经乡(镇)人民政府审核，由县级人民政府批准;其中，涉及占用农用地的，依照本法《土地管理法》第四十四条的规定办理审批手续。
　　农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。
　　《关于加强农村宅基地管理的意见》第五条——严格宅基地申请条件。坚决贯彻“-户 -宅”的法律规定。农村村民一户只能拥有一处宅基地，面积不得超过省(区、市)规定的标准。各地应结合本地实际，制定统一的农村宅基地面积标准和宅基地申请条件。不符合申请条件的不得批准宅基地。

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