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出租人将房屋出租给他人期间又将其抵押的行为违法吗?

来源：北京张雷律师　浏览：284次　时间：2021-09-23

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咨询热线内容
我姓苏，今年64岁。去年老伴去世后，我搬进了养老院。随后，我把位于某小区的一套两居室的房子租给了来上海打工的王某一家，并于2005年3月和王某签订了一份房屋租赁合同，租期为3年。合同签订后，王某一家搬到该房屋居住，我则在养老院安享晚年。
在这期间，我遇到了一位棋友，天天在一块切磋棋艺，逐渐成了无话不说的好友。天有不测风云，2006年初棋友患了重病住进了医院，治疗需要一笔昂贵的费用。作为好友我知道，棋友是被子女遗弃后才进养老院的，而且他的子女一点音讯都没有，医药费自然没有了着落。为了棋友能早日康复，我决定出钱为棋友治病，于是我想到把我的那套房子给抵押出去，用抵押得来的钱支付棋友的医疗费用。但是考虑到已将房子租给了王某，不知道可不可以再进行抵押。
请问：我将房屋出租给他人期间又把房子抵押给别人，这样做违法吗?

律师专线解答
苏老先生，听了您的叙述，我们为您助人为乐的精神感动。您完全可以将已出租的房屋抵押给别人，这并不违反我国相关法律、法规的规定。
首先，您对该房屋享有所有权。房屋所有权，是指公民依法对自己的房屋享有的占有、使用、收益和处分的权利。尽管您将房屋出租出去，但是房屋所有权仍然属于您，您有权按照自己的需要处置自己的房屋。
其次，依法取得的房屋所有权可以抵押。我国《城市房地产管理办法》第47条规定：“依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权，可以设定抵押权。”据此不难看出，您可以把该房屋抵押出去。
最后，需说明一点的是，您抵押该房屋必须要通知承租人王某。我国《担保法》第48条规定：“抵押人将已出租的财产抵押的，应当书面告知承租人，原租赁合同继续有效。”出租的房屋在抵押时，一定要书面通知承租人。抵押行为不影响您和承租人王某之间原合同的效力。在租赁期间，王某可以继续住在该房内，您也可以继续收取租金。一旦您不能偿还债务，而将房屋变卖或者拍卖，承租人王某仍然可以按照原来的租赁合同继续住在该房屋内直到租期届满为止。

症结所在
本问题的症结在于咨询者对出租人对已经出租的房屋是否可以设定抵押这一问题不清楚。

律师提醒与注意事项
对于您的棋友被他的子女所遗弃的行为，我国法律作出了明确的规定。一般来说，如果给受害人造成严重后果，经多次教育仍不悔改，造成不良社会影响的，根据《刑法》第261条规定，构成遗弃罪的，处5年以下有期徒刑，拘役或者管制。另外，被遗弃的受害人可以向人民法院起诉，要求依法负有赡养义务的子女给付赡养费。
在房屋租赁期间，有下列情形之一的，出租人应当按规定事先通知承租人。承租人在同等条件下，有优先购买该房屋的权利：(1)房屋所有人出售已出租房屋的； (2)出租的房屋依法抵押后，抵押双方当事人协议以折价、变卖方式处分的。出租的房屋转让给他人的，房屋受让人应当继续履行已经登记备案的租赁合同，并与承租人签订租赁主体变更合同，办理登记备案的手续。

法律链接
《中华人民共和国担保法》第四十八条。

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