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难忘的房屋租赁合同案

来源：北京张雷律师　浏览：281次　时间：2021-09-23

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难忘的房屋租赁合同案来源：人民法院报作者：亢电中

六年主办了近四百个案件，但一说起“难忘”的案件，我首先会想起那个房屋租赁合同案件。
在我主办的这起房屋租赁合同纠纷案件中，由于被告之间恶意串通，签订了房屋租赁合同，损害了原告方的合法利益，被两审法院判决无效。
（一）
朱某等四人是安徽省灵璧县某公司的职工，在上个世纪九十年代，公司向他们借款用于生产经营，看到公司经营状况每况愈下，财产已所剩无几，而借款却一直不还，无奈之下，朱某等四人于2002年3月20日分别向安徽省灵璧县法院提起民事诉讼。为了确保判决的顺利执行，他们共同向法院提出财产保全的请求。灵璧县法院于同日依法查封了该公司所有的五间门面房。在查明借款事实后，灵璧县法院分别以（2002）灵民一初字第570号、第571号、第572号、第573号民事判决书作出该公司应当偿还欠款的判决。该公司没有上诉，四份判决书都发生了法律效力。
朱某等四人申请执行后，灵璧县法院2002年12月20日委托灵璧县价格认定中心对上述五间门面房进行鉴定，鉴定价值为32万元。2003年3月21日，法院裁定将五间门面房予以变卖，同时发出变卖公告。由于公告期内无人购买，经协商，四原告同意接受该房产抵偿债务。
2003年6月19日，朱某等四原告达成债权转让协议，朱某等三人同意将其在本案的所有债权转让给四原告之一徐某，由徐某负责另行偿还朱某等三人在本案的债权，徐某独自享有本案所查封房屋的债权利益。这样的债权转让协议是符合法律规定的，所以法院于6月25日裁定以被告某公司五间门面房抵偿欠四原告债务，并交付原告之一徐某所有。
7月22日，灵璧县法院发出公告，责令五间门面房的使用者即本案第三人西某等五人于2003年7月30日前迁出。7月31日，第三人西某等五人持2002年3月1日与某公司签订的五间门面房租赁合同，向法院提出异议，要求保护其合法租赁权，拒不迁出房屋。
2003年9月9日，灵璧县法院具有改革意识的三名执行人员组成合议庭，召开了执行听证会，听取了双方的意见。经过合议，认为该案涉及实体问题，并不是在执行程序中能够解决得了的，所以，建议朱某等四原告向法院提起民事诉讼。
（二）
2003年12月22日，朱某等四原告以灵璧县某公司为被告、西某等五人为第三人向灵璧县法院提起诉讼，要求确认某公司与西某等五人签订的房屋租赁合同无效。
朱某等四原告在诉讼中明确、具体地提出了三个观点：一是某公司与西某等五人签订的房屋租赁合同是虚假的。从时间上看，租赁合同签订时间是2002年3月1日，当时某公司一无公章，二无法定代表人；从西某等五人提供的某公司财务资料看，也不能明确反映某公司与西某等五人之间的债权债务是否全部结清，自制凭证与记帐凭证内容日期颠倒，相互矛盾，且当时西某既为某公司法定代表人，又是房屋租赁人，其记帐凭证是虚假的；从某公司与家具厂鲁某签订的房屋租赁合同看，既然某公司于3月1日将房屋租赁给西某等五人，又怎么可能于5月1日再租赁给鲁某呢？
二是某公司与西某等五人签订的房屋租赁合同存在着违法和违约行为。该合同主要违反了《合同法》第五十二条第二款、《安徽省城市房地产交易管理条例》第三十四条第四款、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条、第七十一条等有关规定，还违反了某公司与灵璧县工商银行签订的最高额贷款抵押合同第十条、第十三条的约定。
三是某公司与西某等五人签订的房屋租赁合同侵犯了四原告的合法权益。四原告在起诉某公司借款案件中，历时一年多，在法院查封、拍卖无人购买后，经法院、灵璧县工商银行和四原告协商，在原告向灵璧县工商银行偿还贷款后，才得以用某公司房屋抵偿债务，从而实现了债权，而西某等五人出示的房屋租赁合同直接对四原告的合法权益构成侵害，故四原告具状起诉是完全符合法律规定的。

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