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停车费收益究竟归谁开发商物管对簿公堂

来源：北京张雷律师　浏览：254次　时间：2021-09-22

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内容摘要: 涉案停车场属建筑区划内、规划用于停放汽车的车库，是小区的配套设施，其使用应首先满足小区业主的要求。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要

　　■原告（上诉人）：深圳市某某投资发展有限公司
　　■被告（被上诉人）：深圳市某某物业管理有限公司
　　■第三人：深圳市某某小区业主委员会
　　案情回放
　　业委会更换新“管家”
　　开发商索要停车费收益
　　深圳市某某投资发展有限公司（以下简称投资发展公司）系小区建设单位，其取得的小区建设工程规划许可证载明停车场面积为８８１５平方米，不计入业主公共分摊面积，投资发展公司依规划进行了建设。投资发展公司与小区业主分别签订的商品房买卖合同中均约定停车场归投资发展公司所有。２００２年４月２２日，投资发展公司就涉案小区停车场取得深圳市物价局南山分局颁发的《广东省经营服务性收费许可证》和《广东省深圳市经营服务性收费价目表》，获准按批准价格收取机动车停放服务费。２００２年６月１２日，投资发展公司与案外人（小区原物业服务公司）签订了一份停车场委托管理合同，委托该案外人对小区停车场进行收费管理，所收费用归投资发展公司，投资发展公司每月向其支付管理报酬。２００４年１０月３１日，投资发展公司作为管理单位取得小区停车场的《深圳市经营性停车场许可证》。
　　２００４年１２月２１日，小区业委会与本案深圳市某某物业管理有限公司（以下简称物业公司）签订物业管理服务合同，约定：业委会委托物业公司对包括停车场在内的涉案小区进行物业服务管理，物业公司负责小区规划红线内属物业管理范围的市政公共设施（包括停车场）的维修和养护管理；停车场共２１０个车位，按照每个车位每月１５０元收费；合同期限为三年，自２００４年１２月２０日至２００８年１月１日止。物业公司于２００５年１月１日开始负责包括停车场在内的涉案小区的物业服务工作。
　　此后，投资发展公司与物业公司就停车场的管理、收益问题发生纠纷。投资发展公司主张物业公司对停车场进行经营管理又不支付停车费收益的行为，侵犯了其对停车场的合法权益，请求法院判令：１、物业公司立即撤离小区停车场，将该停车场返还给投资发展公司；２、物业公司赔偿投资发展公司停车场的经营收益损失（按每月１１０００元的标准，从２００５年１月起计至其撤离小区车库止）。
　　裁判结果
　　合同约定停车场非业主共有
　　投资建设方享有收益权
　　此案经一、二审法院审理认为，１９９３年１０月１日开始施行的《深圳经济特区房地产转让条例》规定可由发展商与购房业主通过约定的方式确定车位、车库的归属。本案中，投资发展公司与业主分别签订的买卖合同中均约定停车场归投资发展公司所有，而涉案小区停车场又未计入业主公共分摊面积之中，故该停车场不属于全体业主共有的设施。投资发展公司作为小区发展商，是停车场的投资人和建设人，其所建停车场亦经政府主管部门规划验收合格。根据民法的公平原则和等价有偿原则，投资发展公司作为停车场的投资建设方，虽未取得产权登记，但其对停车场所享有的收益权仍应得到确认和保护。物业公司在２００５年初接手小区的物业管理工作后，也实际向业主及外来车辆收取了停车场的车位使用费，获取了收益。因此，物业公司应向投资发展公司支付其在经营管理停车场期间的收益（停车费收入扣除管理费用），该收益可参照投资发展公司和案外人（原物业服务公司）之间的停车场委托管理合同所约定的标准（即每月人民币１１０００元）计付，一直计付至判决生效之日止。判决生效以后的停车库收益如何支付以及按何标准支付等问题，由当事人协商解决或另循法律途径解决。

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