购买法院拍卖房屋的法律风险

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购买法院拍卖房屋的法律风险 法院拍卖房屋（常简称法拍屋，香港称银主盘），指的是被法院强制执行拍卖的房屋。当债务人（业主）无力履行按揭合同，或无法清偿其他债务时，而被债权人经由各种司法程序向法院申请强制执行，将债务人名下的房屋拍卖，以拍卖所得价款清偿债权。而在过程中被法院拍卖的房屋就是所谓的法拍屋或银主盘。法拍屋的债权人不一定是银行或资产管理公司，私人查封也有；只是债权人为银行或资产管理公司的情况比较多。银行在贷款给业主时，都有在房屋之上设定抵押权，拍卖时银行有优先受偿的权利。购买法院拍卖房屋的方式：1、参与法院拍卖竞拍，以最高出价取得拍卖房屋2、收购债权人债权，以债权人身份参与房屋折价。（注：只有在拍卖三次均没有人出价竞拍，并且变卖多次无法变卖的情况下，债权人才可能以一定的价格直接取得房屋所有权，在现实生活中，这种机会比较少）。购买法院拍卖房屋的法律风险：1、房屋质量瑕疵的维修责任只能由购买者承担。由于法院拍卖的房屋，拍卖公司在拍卖时强调现房现状拍卖，而对于现状，仅能依据购买者现场短暂的观察，可能出现未发现的房屋质量瑕疵。案例：通过拍卖得来的房屋虽然存在严重的质量问题，但是，由于房屋原所有人和拍卖公司已经履行了瑕疵告知义务，购买了房屋的刘某一家最终没能打赢官司。日前，上海市第一中级人民法院对该拍卖房屋质量纠纷案作出终审判决，房屋的原所有人和拍卖公司不需要承担房屋瑕疵修复和赔偿的责任。 刘某一家以近４４万元的价格从上海国际商品拍卖有限公司举办的一场房地产拍卖会上顺利拍下了位于本市闵行区的一套房产。由于拍卖公司在《拍品目录》中写明房屋有部分渗水现象，拍卖公司仅以房屋的现状拍卖。因此在拍卖会举行前，刘某特地去实地察看了一下，可他并没有发现房屋有渗水的现象。 然而，就在随即进行的装修过程中，刘某发现房屋墙壁有严重的渗水问题。于是，刘某将拍卖公司和房屋原所有人告上了法院，要求对方承担修复责任，如果不能修复，则要求调换一套面积、类型相同且在同一地区的房屋，如不能调换，则请求赔偿修复费５万元。 面对刘某提出的诉讼请求，拍卖公司和房屋的原所有人认为，其在拍卖前已向竞买人告知房屋存在瑕疵。作为竞买人，刘某应当对房屋存在的瑕疵进行充分估计和了解。由于刘某自己的疏忽，而要求由他人承担瑕疵担保责任，没有任何依据。 法院经审理认为，房屋原所有人在拍卖前已告知拍卖公司房屋存在渗水情况，拍卖公司又将这一情况如实告知竞买人，并声明仅以房屋现状拍卖，应视为均已依法履行了瑕疵告知义务。刘某作为竞买人，对所竞买的物品负有谨慎注意的义务，应对拍品了解清楚后再参与竞买。然而刘某在得知房屋存在渗水现象后，未引起足够的重视，也未了解造成渗水的原因，即参与竞买，由此造成的后果应由刘某自行承担。据此，法院作出判决，对刘某的诉讼请求不予支持，拍卖公司和房屋原所有人不需要承担房屋瑕疵的维修和赔偿责任。2、产权证办理可能时间比较长，甚至可能出现不能办理房屋产权证的情况由于法院和房屋产权登记机关是两个不同的部门，对法律法规的理解和实践操作的方式不同，特别是中国部门规定比较多，法院的规定与房屋产权登记机关上级主管部门的规定可能有些区别。在这种情况下，可能会造成房屋产权证办理的时间比较长，甚至可能出现不能办理房屋产权证的情况。3、一房二卖的情况下，原来已入住的业主可能拒绝搬走，购买了房屋却无法入住开发商可能一房二卖，在银行为债权人的情况下，银行有抵押权，法院直接拍卖，但房屋的购买人之一（未有房屋按揭贷款的购买人）由于已经向开发商支付全部购房款，早已办理了入住手续，并装修入住房屋。在这种情况下，即便法院拍卖房屋，已入住的业主拒绝搬离房屋，可能造成购买法律拍卖房屋的业主，虽然取得了房屋的所有权，但却无法入住。4、购买债权人债权方式试图取得房屋所有权的，可能出现房屋拍卖低价成交，而购买者高价购买债权，造成既得不到房屋，已支付的价款也不能返还已购买债权人债权方式试图取得房屋所有权，但鉴于法律法规规定，抵押房屋或查封房屋不能直接抵偿债权，必须通过拍卖或变卖方式实现债权，因此，可能出现房屋拍卖或变卖低价成交，造成购买债权的价款低于拍卖房屋所得价款的情况。在这种情况下，购买债权人债权的购买者可能仅得到部分赔偿，而不能得到全部赔偿。