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隐瞒房屋已出租事实抵押权人起诉租赁合同无效

北京张雷律师　421　2021-09-20

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隐瞒房屋已出租事实抵押权人起诉租赁合同无效由于实业公司提供抵押时未告知银行抵押物上存在租赁合同，银行行使抵押权时土地评估价值骤降，遂将实业公司与承租人水泥公司诉至法院要求确认该房屋租赁合同无效。

原告某银行诉称：2001年实业公司取得某块土地使用权及地上房屋所有权，国有土地使用证记载土地使用权类型为“划拨”。2003年12月28日，实业公司与水泥公司签订租赁协议，约定实业公司将所属的标的土地使用权及房屋所有权出租给水泥公司，租期30年。双方租赁合同既未取得土地及房屋主管部门的批准，更未按照法律规定将划拨地转为出让地的法定义务，严重违反了相关行政法规的强制性规定。
2004年10月，实业公司委托评估公司对标的土地使用权及标的房屋所有权进行评估并出具了《房地产估价报告》，估价结果为1621.35万元。因实业公司未向银行披露评估房地产已出租，且该评估报告中未涉及租赁合同关系，我银行在不知道两被告间已签定租赁合同的情况下，将该评估报告的估价结果作为重要参考，同意向实业公司下属石油制品公司发放贷款。2005年1月21日，实业公司与我行签订了《最高额抵押合同》，以标的土地使用权及房屋所有权为石油制品公司提供金额为990万元的最高额抵押担保。
因石油制品公司到期不履行还款责任，实业公司亦未承担担保责任，2008年3月，银行向北京市二中院提起诉讼。同年5月19日，法院判决实业公司承担抵押担保责任，且银行对该抵押物享有优先受偿权。由于实业公司已披露租赁协议，在二中院执行庭委托评估公司做出的房地产估价报告中，银行抵押物价值受到该租赁关系的极大影响，评估价值骤降为480.52万元。银行抵押权因此受到极大损害。
依据我国合同法、担保法及相关行政法规，二被告之间签订的租赁合同严重违反行政法规的强制性规定，属于无效合同，自始不发生效力。拍卖抵押物价值不应受两被告间租赁协议影响，我行依法设立的抵押权及合法权益应受到法律保护。据此我行起诉要求确认二被告间的租赁合同无效。
目前，此案正在审理过程之中。

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