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城镇房屋租赁合同的无效情形

来源：北京张雷律师　浏览：311次　时间：2021-09-20

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城镇房屋租赁合同的无效情形根据最高法院09年和江苏省高院08年的司法解除,本人总结了构成城镇房屋租赁合同无效的若干情形，以兹参考：

第一种情形：出租房屋没有取得建设工程规划许可证或者未按照批准的规划许可证建造的房屋。虽然房产证和土地证是房屋取得和合法建造的典型标准，但在房屋产权初始登记过程中需要提供很多文件。根据04年的《苏州市城市房屋权属登记条例》和08年建设部的《房屋登记办法》，申请房屋初始登记至少需要：国有土地使用权证、建设工程规划许可证、房屋竣工验收备案表，在竣工验收备案中还需要规划局、公安局、环保局出具认可或准许使用的文件。除了建设工程规划许可证外，缺少其他许可文件都不能成为城镇房屋租赁合同的依据。如果没有房产证但有建设工程规划许可证或者类似与规划许可证的规划批准文件，房屋租赁合同都是有效的。

第二种情形：临时建筑没有取得批准文件或者未按照批准文件的内容建造的建筑以及临时建筑超过批准期限的。临时建筑的审批依据《城乡规划法》第四十四条的规定“　在城市、镇规划区内进行临时建设的，应当经城市、县人民政府城乡规划主管部门批准。”其相应的审批单位还有交通局（中华人民共和国公路法》56条第1款），城管局（城市市容和环境卫生管理条例》第十四条）

第三种情形：法律明确规定必须经过消防验收的房屋，未经消防验收合格的。在消防法中，消防验收是一个特定的狭义的法律概念。只有法律规定必须经过消防设计审核的房屋才需要消防验收。具体适用依据是消防法第11、12、13条和2009年公安部的《建设工程消防监督管理规定》第13、14条，主要从房屋用途和建筑面积大小方面进行规范。

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