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利用登记的间隙一房多卖者　应承担违约责任

来源：北京张雷律师　浏览：328次　时间：2021-09-18

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有人将利用房产转让阶段，还未办理登记手续的间隙，将房产一房两卖。法律专家认为，该转让行为有效，但两份合同效力相等，一房多卖者应承担违约责任。

　　赵某在本市有间私房。1999 年，赵某以12万元价格卖给高某，并订立了书面合同。不久，高某搬入
此房使用，但未办理登记过户手续。后来，赵某与高某发生纠纷，赵某声称所订合同尚未生效，又将该房以15万元价格卖给刘某，并到房管部门办理了登记过户手续。其后，赵某把高某的12万元房款退给高某，并要高某尽快腾房。对此，双方争执不下，问题的关键在于高某究竟是否拥有该房屋的产权及他们签过的合同是否有效。
　　办理产权过户物权随之转移争议主要涉及到财产所有权转移进行登记的特殊要求。
　　我国《民法通则》第七十二条规定：“按照合同或其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或当事人另有约定的除外。”《合同法》第一百三十三条作了基本相同的规定。但上述条款中，财产所有权从财产交付时起转移的规定主要是针对转移动产物权的。至于不动产物权的转移，应是属于其“法律另有规定的”情形。根据《城市房地产管理法》第三十五条的规定：“房地产转让、抵押，当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记。”房屋是一项重要的不动产。依照上述规定，不动产的转移应以登记生效为要件，即不动产物权转移必须经登记，才能发生法律效力。未办理登记手续的，该所有权不发生转移。
　　高某虽然搬入此房，但未办理登记过户手续，也就是没有办理财产所有权转移的登记。故高某还不是该房产的合法产权人。
　　债权独立物权合同即签生效高某与赵某虽然没有办理产权过户登记，但并不意味他们签过的合同无效。事实上，不动产登记是物权行为，因不动产转移所签署合同是债权行为，合同的生效也就是债权的形成。不动产转移登记只能对不动产物权是否转移发生影响，而不能对不动产转移合同的效力发生影响。当事人依据转移合同，实施不动产物权转移登记行为，才能最终取得该不动产的所有权。该物权行为与当事人之间业已存在债权行为是相分离的。即不动产转移登记不是不动产物权转移合同的生效要件，而是不动产物权是否转移的生效要件。
　　根据《合同法》第四十四条的规定：依法成立的合同，自成立时生效。所以在本案中，如果高某与赵某签署的合同符合法律的规定，也没有特别约定生效的条件、生效的期限，则该合同自高某、赵某双方签字后即为生效。
　　只要双方签订的不动产转移合同依法有效，当事人双方就应按合同约定和法律规定办理不动产转移登记手续。因此，高某有权要求赵某继续履行合同。但因为赵某已将房屋卖给刘某，并办理了产权过户登记手续，由刘某取得了房屋产权（刘某属于善意取得，与赵某所签合同有效），使得赵某不能继续履行合同。根据《最高人民法院关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见＜试行＞》第八十五条规定：“财产所有权合法转移后，一方反悔的，不予支持。财产所有权尚未按原协议转移，一方反悔并无正当理由的，协议又能够履行的，应当继续履行，如果协议不能履行，给对方造成损失的，应当负赔偿责任。”《合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”

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