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借住人对其所居住的房屋是否享有优先购买权?

来源：北京张雷律师　浏览：237次　时间：2021-09-18

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借住人对其所居住的房屋是否享有优先购买权?咨询热线内容

我姓范，家住深海巷28号院。该院有三间房都是我祖父留下的私有房屋。60年代祖父去世后，我爸、大叔、二叔三人继承了这三间房，大叔取得向东数第一间的产权，我爸取得中间房的产权，二叔取得向东数第三间的产权。但大叔、二叔取得产权后并没有在这里住着，而是住进单位的楼房，这三间房就一直由我们一家居住。2000年父亲去世后，中间房的产权就由我继承，而我也继续使用这三间房。自从结婚后，我把一间房屋布置成妻子的琴房(妻子是校音乐教师)，另一间房屋作育儿室。可就在儿子出生后不久，二叔的儿子范刚叫我腾房，我才知道范刚已与大叔签订房屋买卖契约，大叔将其所有的那间房卖给了范刚。
作为房子的使用人我不明白，我们一家人一直从60年代居住至今。我所住的三间房里相互毗邻，且是通体祖产房，房屋的梁和柱子都是共用的，我应该在同等条件下享有房屋的购买优先权才对，况且，范刚和大叔在没有告知我的情况下私下买卖房屋，他们的行为侵犯我享有的房屋优先购买权，他们二人所签订的合同应属无效，那间房应该由我先买才对。范刚对此不予理会，说那间房只是由我使用，并没有租给我，我和大叔之间又没有承租关系，所以，没有侵犯我的优先购买权。他还说，他和大叔之间的房屋买卖合同是依法进行的，并未侵犯我的利益，坚持叫我腾房。
请问：作为借住人，我是否对自己居住的房屋享有优先购买权?

律师专线解答
首先，需要告诉您的是，虽然您已使用房屋很久，但您与大叔之间从没有签订房屋租赁协议，您也从未交纳过房租给您大叔，所以您与您大叔之间不存在房屋租赁关系，也不享有优先购买该房屋的权利。
我国《合同法》第230条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”通过上述规定不难看出，既然您与大叔之间不是房屋租赁关系，也就不能享有房屋买卖合同中的优先购买权。我们认为，这种关系应为借用关系。由于我国现行法律及司法解释中没有规定借住人应享有优先购买权，因此您大叔与范刚之间的房屋买卖合同没有侵犯到您的优先购买权。
其次，您认为所使用和居住的三间房里相互毗邻伙院、伙墙，根据最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见》第92条的规定，即共同共有财产分割后，一个或者数个原共有人出卖自己分得的财产时，如果出卖的财产与其他原共有人分得的财产属于一个整体或者配套使用，其他原共有人主张优先购买权的，应当予以支持。但是，按平房的间来算，每一间是独立存在的，可以在现实生活中单独居住使用。显然不属于上述规定所说的属于一个整体或者配套使用，因而您主张优先购买权是得不到法律支持的。
再次，我国《合同法》第4条规定：“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。”您大叔和范刚作为房屋的产权人签订合同完全取决于他们的自由意志，他们可以自由处分自己的产权，双方的买卖行为是自愿协商的结果，故签订的房屋买卖合同合法有效。
综上，您的主张是错误的，您应该在合理的时间内腾出房子，避免发生不必要的纠纷。

症结所在
本问题的症结在于咨询者对于借住人对所居住的房间是否享有优先权的问题不清楚。

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