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房屋楼顶有权属应当属于全体业主

来源：北京张雷律师　浏览：281次　时间：2021-09-17

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房屋楼顶有权属应当属于全体业主来源：业主维权律师网时间：2010-3-7 发布：system 点击：1 次南京市玄武区龙蟠中路某住宅小区2幢九层住宅楼，原被告是分别居住于该楼4单元908、907室的住户，原被告均系通过购买商品房而取得上述房屋的所有权。被告的房屋包括阁楼一间，该阁楼位于楼顶平台北侧。2000年10月，被告将阁楼向南扩建5平方米，即将楼顶平台的一部分扩建为其阁楼的一部分，被扩建的阁楼位于被告所住的907室房顶之上，而不在原告的908室房顶之上。并且被告还在楼顶平台上修建隔墙，将本单元和相邻单元的楼顶平台予以分隔。此后，原被告双方为楼顶平台的使用发生纠纷。原告向法院提起诉讼，请求法院判决被告拆除阁楼扩建部分和隔墙，恢复平台原状。

对于本案的处理有两种意见：
第一种意见认为，被告对其居住的相对应的楼顶享有专有权利，且被告扩建阁楼的部分并不位于原告房顶之上，与原告不构成相邻关系。原告对楼顶平台没有管理权，不具备诉讼主体资格。且被告就其对楼顶平台的使用现状书面征求了本单元业主的意见，获得在大部分业主的认可，因此被告修建隔墙和扩建阁楼的行为合理、合法，没有对原告造成损害，请求法院驳回原告的诉讼请求。
第二种意见认为，该楼顶平台，是整幢建筑物的屋盖，没有它就无法形成完整的建筑物。通往平台的通道有二个，一是被告家的阁楼，二是该楼的公共楼梯。从以上情况可以看出楼顶平台是该楼全体区分所有权人共有，可共同使用的部分，即区分所有权人共有权的客体。被告只征求了本单元业主的同意，而未取得全体业主的同意，侵犯了其他区分所有权人的共有权造成侵害，应判决被告停止侵害，拆除其修建的阁楼和隔墙，恢复平台原状。

笔者同意第二种意见。笔者认为本案的争议焦点为：楼顶平台是被告的专有部分，还是全体业主的共有部分。
一、根据建筑物区分所有权理论，一幢楼房由专有部分与共有部分所组成。作为专有所有权的客体应符合两个标准：第一，必须具有构造上的独立性。各个部分在建筑物的构造上可以被区分开，可与建筑物其他部分完全隔离，也只有这样才能客观地划分不同部分并为各个所有人独立支配。第二、必须具有使用上的独立性，即建筑物被区分为各个部分以后，每一部分都可以被独立地使用或具有独立的经济效用，不需借助其他部分辅助即可利用。对于屋顶平台，从构造上讲是房屋建筑最上层的外围护构件，起着覆盖、遮风挡雨、排除雨水积雪和保温隔热的作用，其存在依赖于地基和其他楼层的支持，因此不具备构造上的独立性，从使用上讲，也不仅仅是顶层的区分所有权人有使用平台的需要，因此不具备使用上的独立性，因此楼顶平台不具备的专有所有权客体的标准。
二、建筑物区分所有权的专有部分的划分标准理论上较为认可壁心说和最后粉刷表层说结合说，认为专有部分的范围应分为内部关系和外部关系，在区分所有权人内部，专有部分应仅包含壁、柱、地板及天花板等境界部分表层粉刷的部分，但在对外关系上，尤其是对第三人关系上，专有部分应包含壁、柱、地板及天花板等境界部分厚度的中心说。这种标准能很好地解决区分所有建筑物的专有部分和共有部分的虚实界限。这种标准最基本的是壁心说，主要适用于界定区分所有权建筑物的相邻区分所有权人各自的专有部分的界限，壁心两侧的部分分别为双方区分所有权人所有。而在确定专有部分和共用部分的界限时，主要适用于最后粉刷表层说，最后粉刷表层之间的境界壁，是共用部分，为全体区分所有权人所有。两种学说的结合在界定专有部分方面，即有利于建筑物区分所有权人充分充分行使自身的权利，维护、管理建筑物，又符合交易习惯，有利于产权登记和交易。按照这个标准，如果按照壁心说，被告的权利只能及于顶层楼板的中心部分，而不能达到整个楼板，更不能达到楼顶空间；如果按照最后粉刷表层说，被告的权利只能及于顶层楼板自己一侧的最后粉刷表层，整个楼板的实体，应由全体业主所有。据此，楼顶平台不应是被告的专有部分，而应是由体业主所有。

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