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一般商品房购买流程（二）

来源：北京张雷律师　浏览：269次　时间：2021-09-17

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第一步：购买前准备

　　买房是大事，必须慎之又慎，因此买房前做好资金和心理上的准备是十分必要的。如果我们对买房有一个正确全面的了解，买一套适合自己的好房子不成问题。准备工作一般包括几个方面：买房目的，买房预算，房地产知识。
　　一、购房目的
　　通常购房有两个目的：自住或投资。如果自住的话，你要考虑的是地理位置、生活环境、房型面积、房价、配套设施、建筑结构等多种因素。购房投资是为了保值和升值，除了要考虑自住这些因素之外，还要考虑地段是否具有投资价值、有否重大政策导向、是否有可信度高的发展商营造等因素。
　　二、买房预算
　　您在买房之前，需要制订一个详细的购房预算，根据自己的住房需求、资金实力以及市场行情等因素，估算自己的实际购买能力，最终确定所要购买房屋的价位。
　　1、估算家庭净资产：等于家庭总资产(包括各种有价证券、动产和不动产)减去家庭总负债。
　　2、估算月还款能力：计算家庭的平均月收入、家庭的日常开支以及用于医疗、保险、预防意外灾害等方面的预备资金，同时，还要考虑未来职场的收入预期因素，由此可估算出月还款能力。
　　3、根据所估算的月还款能力进一步推算出按揭贷款的最大额度。
　　4、除了要付清房款以外，您还要考虑按揭、公证、保险、物业维修基金等费用，以及以后交房要交的税费、物业管理费用等。
　　三、选择买房的时机
　　当经济增长率保持在较高的水平，而银行的按揭贷款利率和通货膨胀率又处于相对低位的时候，应该是介入买房的最好时机。政府刺激房产市场的重大利好政策出台之初往往也是购买的黄金时机。同时，就楼盘个案而言，一般在开盘或销售接近尾声的时候买房也是比较划算的。
　　四、学习房地产基础知识
　　购房之前您还应该了解一些房地产方面的基本知识，这些知识对您买房会有很大的帮助。
　　第二步：实地察看
　　这一步的工作可以看作是您签约前的序曲，因此特别重要。实地察看包括：购房目标、资料收集、实地看房三个过程。
　　一、购房目标
　　有两个因素可以大致勾画出您未来房子的轮廓，一个是地段，一个是你的经济实力。如果你自住，你要考虑周边的交通是否便捷，孩子的教育设施是否完备，老人的医疗、保健设施是否便利，市政配套是否齐备等;如果你投资，还要考虑这个地段是否有升值潜力，经济发展前景如何等。通过对自己经济实力的估算，也就大概知道自可以买多少价位的房子。有了初步的轮廓，您就可以有的放矢寻找房源了。
　　二、资料收集
　　购房是件大事，所以在购房前，购房者一定要收集大量的房源信息，以便进行比较。信息的获得一般可以通过下列渠道：新闻媒体、房交会或产品说明会、其他媒体(如路牌、横幅、DM、楼书)等。
　　三、实地看房
　　1、现在大多楼盘是期房销售，首先您要考察开发商的项目五证是否齐全，　　　　其次您要对开发商的信誉、实力进行考证。看看开发商以前是否还开发过其他的项目，项目开发结果如何，信誉度如何。
　　2、如果是现房销售，除了要看五证，还要向开发商索取两书，其次还要考察一下小区内部的环境、规模、绿化面积、房屋的质量等。
　　第三步：谈判签约
　　您在选定了购房目标后，就进入了和开发商进行实质性接触的阶段，这一阶段通常包括三个过程：谈判内容;签认购书;签订合同。
　　一、谈判内容
　　谈判主要包括房子的价格，付款方式、装修标准、配套设施、交房时间、物业管理费等基本内容。其中房价的谈判最为重要，您应该争取最大限度的优惠价格。
　　二、签认购书
　　买房先签认购书并交纳定金是售楼过程中的习惯做法。认购书约定了房屋的房价、户型、定金金额并约定购房者在限定时间内签订正式合同，否则视为违约，定金不退还，因此在与开发商签订认购书前可向有经验的人士请教，尽量将问题考虑清楚周全。
　　三、签订正式合同
　　1、您应该带着签订合同所需的身份证、按揭资料在约定的时间来开发商的售楼处签合同。签订《商品房买卖合同》是购房过程中最重要的一环节，您的权利和义务尽在其中，一旦签订即受法律的约束。因此在签订合同之前，要仔细阅读合同的条款，即使对合同条款有不同意见，在目前来说也尚不能修改，但要熟知条款的内容。签订合同完毕，您如果是办理按揭，还需和银行签订贷款合同并缴纳保险费。
　　2、合同备案。一般来说，双方自签订合同30日之内，开发商会持你的合同到项目所在地的房地产管理部门进行合同备案。但现在是网上签订合同，所以一般在提交之后就已备案完成。
　　第四步：付款及贷款方式
　　现在的付款方式包括一次性付款、分期付款、银行贷款三种不同的付款方式。如果您收入颇丰手头宽裕，又有足够的购房款，那么，不妨采取一次性的付款方式，通常能享受到开发商给予的最优惠的价格;如果您手头没有足够的资金支付房款，有一定的支付潜力，可选择分期付款，但目前许多开发公司都取消这一付款方式;如果上述两种方式都不适合您，您就只能选择银行贷款了(包括商业性贷款、公积金贷款和组合贷款)。
　　第五步：新房入住
　　新购房屋入住程序大体可分为：入住条件，房屋验收、办理物业管理手续。
　　一、入住条件
　　第一、必须取得建筑工程竣工验收备案表;
　　第二、必须取得商品房面积实测技术报告书;
　　第三、预售合同中约定的其他交付条件。
　　二、房屋验收
　　对所购商品房进行验收主要应该注意以下几点：
　　第一、详细检查房屋质量，包括墙壁、门窗、阳台等部位有无开裂现象;
　　第二、核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏，品牌、数量是否相符;
　　第三、检查水、电、天然气、上下水管道等是否开通和能否正常使用‘
　　第四、检查是否有规划、设计变更或小区缩水等问题;
　　第五、检查相关质量问题及室内有害气体超标等问题;
　　第六、对发现的问题要在验楼单上予以注明，如果确实属于不能收楼的，要详细写明不予收楼的原因并要求开发商签字、盖章。

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