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承租人在什么条件下对租赁房屋享有优先购买权？

来源：北京张雷律师　浏览：255次　时间：2021-09-17

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【问题】
韩明夫妇婚后多年一直未分到住房。韩明一家从1992年10月起，在本市郊区租用董义的3间平房，月租金200元，租赁期限到韩明夫妇在单位分到住房为止。1996年8月，董义因老伴住院急需钱，决定将这3间平房平房以2万元价格出卖，并要求立即交付房款。当时，韩明表示愿意买下该房子，双方订立了书面协议，韩明于第二天将2万元房款交给了董义。而后董义又认识了张涛，张涛表示愿以3万元的价格购买这3间房。于是，董义通知韩明房价已高涨，如果要买，就再交1万钱，否则就要卖与他人。韩明当即表示反对，认为这3间房已经归自已所有了，董义无权要求提高房价，更无权出卖。同年9月30日董义以2万元的价格将房屋卖给了张涛并办理了过户手续。当日，董义退还了韩明的2万元钱，并通知韩明在1个月内搬出，韩明不同意接受退还的2万元钱，也不同意搬走，就向法院起诉，要求判决第二个买卖关系无效，依法保护其房屋所有权。
【解答】
1)《城市私有房屋管理条例》规定：房屋所有权转移时，须在房屋所在地房管机关办理登记手续；因此董义与韩明的买卖关系无效；
2)《城市私有房屋管理条例》规定：房屋所有人出卖出租屋，须提前三个月通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权。”同时，最高人法院《意见》第118条规定：“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人。承租人在同等条件下，享有优先购卖权，出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”本案中，韩明享有优先购卖权，但董义并未提前3个月通知韩明其将出卖出租房屋，未给韩明充分的考虑时间，因而第二个买卖关系也无效。

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