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房屋居间买卖中的定金纠纷

来源：网络推荐　浏览：359次　时间：2021-07-23

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【房屋居间协议】房屋居间买卖中的定金纠纷
案例：
乙某通过A公司与甲某签订了购买甲某一套二室一厅二手房的居间协议。居间协议的内容是乙某以人民币30万元购买此房屋，通过A公司转交人民币1.5万给甲某作为定金，房屋交付和房屋价款支付的方式留在正式签订的购房合同中确认。该居间协议当事人签字确认情况：乙某签字确认;A公司在上面盖了公章及经办人员签字，对于经纪人签名一栏却是空白;甲某承诺了乙某的承购条件并签字，对于何时与乙某签订正式房地产买卖合同的日期也未明确。但乙某在正式签订购房合同之前反悔承购此房屋，而定金也已经交付给A公司待转交甲某。此时甲某表示放弃对该定金行使权利，乙方要求A公司退回其所交付之定金，但A公司要求将该定金作为居间协议的违约金，不予退还! 此居间协议的效力如何乙某可以要求退还定金吗居间方将此定金作为违约金扣下合理吗
律师说法：
1、本案中居间协议是三方真实意思的表示，且不违反法律规定，此协议自成立时生效。对于中介方A公司只盖章而没有经纪人签字的事实，并不影响合同的成立生效。按照《合同法》第三十二条的规定“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或盖章时合同成立”，这就是表明合同的成立不要求A公司盖章和经纪人签字同时存在。只是在国内的经济交往中，当事人习惯于在合同上同时签字盖章，这并不代表法律就是这样规定的，且居间合同并没有特别约定本合同自双方既签字又要盖章才生效。
2、本案中居间协议同时表明这1.5万元定金是约定由A公司转交给甲某的，因甲某在乙某反悔后明确表示放弃对该定金行使权利，故乙某可以要求A公司退还定金。根据合同的相对性原则，定金的权利、义务方是甲某和乙某，A公司只是代为转交定金不享有定金权利。此纠纷的定金和违约金指向的对象不同，属于两种法律关系，且在本案中居间协议并没有约定违约金条款。A公司擅自将此定金作为违约金扣下无论从法律上还是从事实上都是没有法律和合同依据的，是将定金和违约金混为一谈。在合同有效的前提下，分析清楚法律关系是处理这类纠纷关键重要的一环。
3、同时根据《合同法》第四百而十七条的规定“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支付的必要费用”，因甲乙双方并未签订购房合同，居间人A公司不能要求报酬，但可以要求乙某给付其从事居间活动中的必要支出。

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